La SCPI EFIMMO 1, gérée par Sofidy, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. La SCPI thématique bureaux à capital variable affiche une dynamique d’arbitrages soutenue avec 12,7 millions d’euros de cessions depuis début 2025 et maintient son objectif de distribution annuelle à environ 9,15 euros par part pour 2025.
Collecte et marché des parts
La collecte du troisième trimestre 2025 s’établit à 186 560 euros. Le montant retiré atteint 3,9 millions d’euros dont 3,74 millions via un Fonds de Remboursement. La capitalisation s’élève à 1,745 milliard d’euros au 30 septembre 2025. Le nombre de parts au capital atteint 8 231 105 unités. Le nombre d’associés s’établit à 21 483 personnes. Au cours du trimestre, 880 parts nouvelles ont été souscrites. Le nombre de parts retirées s’élève à 25 379 dont 24 499 via le Fonds de Remboursement. Au 30 septembre 2025, 430 886 parts demeurent en attente de retrait. Le prix de souscription reste stable à 212 euros par part. Le prix de retrait s’établit à 190,80 euros.
Investissements et projets
EFIMMO 1 n’a procédé à aucun investissement au cours du troisième trimestre 2025. Pour rappel, les investissements réalisés depuis début 2025 s’élèvent à 36,2 millions d’euros. Au 30 septembre 2025, la SCPI est engagée dans des projets d’investissement pour 1,3 million d’euros. Ces engagements concernent des participations dans des sociétés immobilières. La société de gestion privilégie une stratégie d’attente avant de réaliser de nouvelles acquisitions. Le contexte de marché incite à la prudence pour identifier les meilleures opportunités d’investissement.
Arbitrages et cessions
La politique d’arbitrages se poursuit activement pour améliorer la qualité du patrimoine. Les cessions du troisième trimestre s’élèvent à 0,6 million d’euros. Ces ventes portent sur trois surfaces de bureaux et une surface d’activité. La surface totale cédée représente 1 487 m². Ces arbitrages génèrent une moins-value nette de fiscalité de 1,1 million d’euros. Depuis le début de l’exercice 2025, le volume total de cessions atteint 12,7 millions d’euros. Le prix de vente moyen des actifs cédés dépasse de 15,4% les valeurs d’expertise au 31 décembre 2024. Ces ventes ont permis de céder plus de 7 000 m² de locaux vacants. Une plus-value distribuable de 0,28 euro par part a été versée en septembre 2025. Au 30 septembre 2025, la valorisation des actifs sous promesse de vente s’élève à 15 millions d’euros.
Patrimoine et répartition
Le patrimoine d’EFIMMO 1 représente une valeur de 1,696 milliard d’euros. La SCPI détient 250 immeubles répartis sur 1 447 unités locatives. La répartition géographique montre 74,5% en France dont 10% à Paris et 35,6% dans les métropoles régionales. La part à l’étranger atteint 25,5% dont 10% en Allemagne et 5,1% aux Pays-Bas. La répartition typologique fait apparaître 73,5% de bureaux. Les commerces de centre-ville et mille urbain représentent 5,2%. Les autres locaux commerciaux totalisent 8,3%. La catégorie divers atteint 7,5%. L’endettement s’établit à 20,2% de la valeur du patrimoine soit 342 millions d’euros. Le taux moyen des emprunts ressort à 2,28%. La maturité moyenne de la dette s’élève à trois ans et onze mois.
Activité locative et occupation
Le taux d’occupation financier moyen du troisième trimestre 2025 s’établit à 87,67%. Au 30 septembre 2025, la vacance est répartie sur 211 unités locatives. Les relocations et renouvellements du trimestre portent sur 52 063 m². Le loyer annuel concerné atteint 7,7 millions d’euros. Depuis le début de l’année 2025, 52 opérations locatives ont été signées. Douze renouvellements représentent 9 894 m² pour 2,36 millions d’euros de loyers précédents et 1,92 million obtenus. Quarante relocations totalisent 42 170 m² pour 6,23 millions de loyers précédents et 5,80 millions obtenus. Trois locations nouvelles portent sur 622 m² pour 178 035 euros de loyers. Globalement, les opérations affichent une baisse de 10,1% par rapport aux loyers précédents.
Relocations majeures du trimestre
À Combs-la-Ville en Seine-et-Marne, un locataire existant renouvelle et étend son bail sur 18 720 m² d’activités. La durée ferme s’élève à cinq ans pour un loyer de 1,16 million d’euros. Cette opération affiche une hausse de 1% par rapport au loyer précédent. À Montigny-le-Bretonneux dans les Yvelines, trois plateaux de bureaux de 3 215 m² sont renouvelés. Le loyer atteint 899 000 euros soit une baisse de 28% compensée par une durée ferme de six ans. À Bordeaux, une relocation de 4 185 m² de bureaux est signée pour 662 000 euros. Le loyer reste stable par rapport au précédent locataire. À Aix-en-Provence, un renouvellement porte sur 1 140 m² de bureaux pour 226 000 euros. Cette opération affiche une baisse de 20% du loyer.
Distribution et performance
L’acompte trimestriel s’établit à 2,10 euros par part ayant pleine jouissance. Après prélèvement, le montant net atteint 2,02 euros pour les associés personnes physiques résidentes en France. Le dividende annuel prévisionnel 2025 s’élève à environ 9,15 euros par part. Ce montant inclut les acomptes des trois premiers trimestres à 2,10 euros chacun. Il intègre également un premier dividende exceptionnel de 0,09 euro et un deuxième de 0,28 euro. Le taux de distribution prévisionnel 2025 ressort à environ 4,50% brut de fiscalité. Cet objectif demeure non garanti. Le taux de distribution 2024 s’est élevé à 5,07% brut. La performance globale annuelle 2024 atteint également 5,07%. Le TRI depuis l’origine au 31 décembre 2024 s’établit à 8,63%.
Valeurs de référence
La valeur de réalisation au 30 juin 2025 s’établit à 168,78 euros par part. Cette valeur marque une baisse de 0,3% par rapport au 31 décembre 2024. La valeur de reconstitution atteint 202,65 euros par part. Le prix de souscription reste maintenu à 212 euros depuis le 4 décembre 2023. Les travaux d’expertise à mi-année confirment ces valorisations. Le capital nominal s’élève à 1,255 milliard d’euros contre 1,258 milliard au 31 décembre 2024. Le délai de jouissance des parts reste temporairement réduit jusqu’au 31 décembre 2025. L’entrée en jouissance intervient au premier jour du mois suivant l’enregistrement de la souscription.
Conclusion et perspectives
EFIMMO 1 poursuit sa stratégie d’amélioration du patrimoine par des arbitrages sélectifs. Les cessions génèrent des plus-values significatives malgré la correction des valeurs immobilières. Le volume de 12,7 millions d’euros de cessions depuis début 2025 démontre le dynamisme de la gestion. La relocation réussie de l’intégralité de l’actif Les Salorges à Nantes sur 4 000 m² témoigne de l’efficacité de la gestion locative. Le programme de travaux réalisé permet une revalorisation de 20% du loyer. Malgré la baisse globale de 10,1% des loyers sur les nouvelles opérations, les équipes sécurisent des flux locatifs sur des durées fermes. Le taux d’occupation de 87,67% reste inférieur aux standards historiques mais se stabilise. Les associés peuvent anticiper une distribution de 9,15 euros pour 2025 soit un rendement de 4,50%.
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